Locazione commerciale ai tempi del Coronavirus

“Chi non ha pagato il canone di locazione durante il lockdown può essere sfrattato?”

Le misure del Governo durante il primo periodo della diffusione del Covid 19 hanno avuto un impatto dannoso anche sulle attività commerciali esercitate da imprenditori in immobili concessi loro in locazione.

Durante i mesi di chiusura forzata i conduttori hanno continuato ad essere obbligati al versamento del canone di locazione ma non avevano la disponibilità economica per far fronte a tale obbligazione a causa dei mancati guadagni.

In seguito all’azione giudiziaria di sfratto per morosità promossa dai proprietari degli immobili, i giudici di merito hanno statuito che, nel caso di locazione commerciale, non vale lo sfratto per morosità per gli affitti non versati durante il lockdown se l’attività era chiusa.

Il Tribunale di Venezia, con l’ordinanza del 2.10.2020, non ha convalidato lo sfratto per morosità intimato a seguito del mancato pagamento dei canoni, ritenendo che il mancato o gravemente ridotto godimento dei locali da parte del conduttore a causa delle restrizioni imposte dalla normativa emergenziale ha comportato una impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione del locatore. Conseguentemente il conduttore, ai sensi dell’art. 1464 c. c., ha diritto di recedere dal contratto e/o di domandare la riduzione del canone.

Il Tribunale ha deciso che allo sfratto per morosità si deve preferire l’accordo tra le parti sulla riduzione del canone e sulle modalità di pagamento, unico modo per assicurare il versamento delle somme arretrate e aiutare le attività commerciali, vista l’eccezionalità della situazione.

Questo però non vuol dire che i conduttori di locali commerciali siano esonerati dal pagamento dei canoni non versati; nessun giudice fino ad ora ha stabilito che sia lecito non pagare l’affitto durante il lockdown ma soltanto di non esperire lo sfratto per morosità, al quale invece deve sostituirsi la riduzione dell’affitto.

Il motivo di questa decisione è semplice: il mancato pagamento dell’affitto da parte delle attività commerciali nei mesi di marzo, aprile e maggio non è dovuto alla volontà di non adempiere al contratto ma “dall’effettiva contingenza derivante dall’emergenza sanitaria e dalla connessa normativa restrittiva”.